青岛这一轮土拍集中放量，爆了！烟台还会远吗？

烟台房宝宝

5月12日，青岛市北区7宗地、李沧区2宗地、城阳区13宗地走上拍卖台，土地总出让面积57.58万平方米，计容建面119.31万平方米。

市北区开平路45号地块溢价熔断进入线下竞自持；城阳区两幅搭配出让地块流拍；其余地块均以底价成交；

前面之所以说阶段性，就是因为还有这1宗地没有最终成交。被开发商们拼抢到了竞自持环节。

市北区开平路45号地块（原白樱花面粉厂地块）有17家竞买人参与竞拍，地价从起始的10310元/㎡一路飙升17010元/㎡，经过了两个小时164轮竞拍后遭遇“熔断”，网上土地竞价中止，转入线下竞自持面积，不出意外此地块是青岛市北区自2019年以来拍出的最高楼面价。

青岛首轮土拍的激情已过，他带给了烟台哪些思考呢？到底能不能降低房价？

两集中政策下，优质地块竞拍热度不减

站在购房者角度来看，出让地块的楼面价、溢价率等公开数据，将会影响购房者的心理预期，进而影响供需，从而作用于房价。

例如最能吸引购房者的眼球的高价地，常常成为购房者预判这个城市未来房价的重要指标。

第一阶段：不允许国有土地出让

改革开放前：在“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”的土地制度影响下，土地公有制一度成为了不能碰的红线问题，很多城市土地长期闲置得不到有效利用，城市建设也不能因为土地的增值受益，城市面貌无法持续更新。

第二阶段：允许国有土地有偿使用

1987年：深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让；并在同年9月9日，通过协议方式成功出让了一宗土地使用权；9月26日通过招标方式成功出让；12月1日又实现通过公开拍卖出让土地使用权。

1988年：《土地管理法》进行修改，明确规定，国有土地有偿使用制度。

1990年：国务院制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让，抵押，出租，以及划拨土地的规范，做出了详细的规定。

第三阶段：土地出让须公开招拍挂

2002年：原国土资源部出台11号文件，规定经营性土地的出让，必须经过公开的招标挂牌拍卖等形式，改变了以往协议为主的土地出让模式。

2016年：随着土拍场上楼面价不断出现刷新历史，各大城市开启了新的土拍规则，“熔断+抽签”、“熔断+竞自持”、“熔断+竞现房销售比例”等相继出台。

2019年：杭州首开先河，再次升级土拍规则：明确最高土地单价的同时，规定了商品房的均价和最高单价。在达到最高土地限价后，还采用“封顶+竞自持比例”方式继续竞拍，引发其他城市竞相效仿。

2021年：22个重点城市推行土地集中出让制度，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市。

今年2月，自然资源部开发利用司给全国自然资源系统开了一个大学，集中学习了集中供地的相关精神。

总的目标，当然是“房子是用来住的、不是用来炒的”！

此前，22城中已有长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等多个城市陆续开闸。

除了青岛，再来看下其他城市的表现：在实施“两集中”供地新政后，4月23日，济南市本级首批集中出让4026亩土地，加上章丘、济阳两区出让土地，总面积达到5141.5亩，总起拍价超过250亿元。

这个拍地规模在济南土地市场是空前的盛况。

广州“史诗级别土拍”，一次性出让48块土地，多家房企争抢；重庆土拍一开场，溢价率高达54.4%，其余地块的溢价率也全部都在40%以上，2天出让46块地，最高溢价率达129.98%.......

青岛和济南作为山东唯二入选的城市，初步结果大家已经看到。

从这次青岛土拍第一天的情况房宝宝看出来了一些端倪：集中供地、集中焦虑，房企担心因错过拿地窗口期而导致错失全年的机会。

1、“集中供地”并没有让市场冷下来，反而使得土地市场冷热不均，有限的资金下，今后热点区域、质量优良地块的热度只会有增不减。

2、形成“明星地块”效应后，对于热点地块如何控制溢价以及后续如何进行社会引导是一大考验。

3、未来，我们也许能见到“百花齐放”的场景，当大型房企在其他重点城市布局拿地的时候，部分现金流充裕的中小房企或许就有了“捡漏”的机会。

供地“两集中”政策实施后，对于房企的现金流和拿地策略都提出了更高的要求，在哪些城市拿地、拿什么样的地，是摆在所有房企面前亟需思考的问题。

烟台第一季度供地骤减，低溢价成主旋律

虽然烟台未被列入两集中政策重点城市，但在“两集中”供地新政影响下，烟台市2021年第一季度仅成交7幅土地，且,无溢价地块出现，较2020年土地成交量减少19幅，环比下跌近73%，成交额下跌近56亿！

数据来源腾策

官方出台两集中拍地的目的很明确，就是引导市场回归理性。

烟台虽然不在本次政策范围中，但作为山东GDP排名第三的城市，就城市能级来讲，如果城市范围再次扩大，烟台势必是下一个。

为了减少房企在青岛、济南拿地未果，转而进入烟台市场激进拿地的可能，这是烟台紧跟政策的必然选择。

业内分析，像开发区这种供地少存量又少的地方，今明两年会保持一定热度，而像芝罘区和莱山区这些有新增土地，存量又不少的地方，竞争会更激烈，价格会比较平稳。

三大政策，重塑楼市格局

此外，房宝宝还注意到一点，青岛此次为了预防土地市场过热，还学习上海、成都、杭州等南方城市，对市北区开平路45号地块实行了“限价竞价”、“封顶自持”的政策，之后该地块将在5月14日下午进行线下竞自持城镇商品住宅建筑面积。

4月30日，上海实行住宅用地供应分类调控，启动了全市第一批住宅用地集中出让，同时出台全新的商品住房用地出让“限价竞价”规则。

1、在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。

2、本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。

3、即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。

4、一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

新的竞价规则将“价高者得”调整为“限地价下的相对价高者得”。

可以预测，后面的城市如果预判自己的土拍楼面价失去控制，效仿这个政策的城市会越来越多。

“三条红线”、房贷“两条红线”再加上现在的“集中供地”，这三大政策让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去，由于是长期政策，因此也会重塑整个行业格局。

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